Kaufnebenkosten Rechner Immobilie 2026

Was zu den Kaufnebenkosten gehört

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf vier Posten an: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls ein Makler. Der Rechner addiert sie und zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises du zusätzlich aufbringen musst. Gib den Kaufpreis ein, wähle das Bundesland, trage ein Darlehen für die Grundschuld ein und, falls du einen Makler hast, dessen Provision.

Alle Gebühren sind gesetzlich festgelegt, außer der Maklerprovision. Du musst sie in der Regel vor dem Notartermin oder kurz danach bezahlen, also zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis.

Rechenbeispiel: 300.000 € mit 240.000 € Darlehen

Im günstigsten Land (Bayern, 3,5 %) kommen so 14.938,70 € zusammen: 10.500 € Steuer, 2.951,20 € Notar und 1.487,50 € Grundbuch. Im teuersten Satz (6,5 %) sind es 23.938,70 €, weil nur die Steuer um 9.000 € höher liegt.

Rechenweg für Notar und Grundbuch bei 300.000 € Kaufpreis: Tabelle B nennt eine volle Gebühr von 635 €. Beurkundung 2,0 + Vollzug 0,5 + Betreuung 0,5 ergeben 3,0 Gebühren, dazu 20 € Pauschale und 19 % Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt nimmt 1,0 für die Eigentumsumschreibung und 0,5 für die Vormerkung.

Warum die Grunderwerbsteuer den Unterschied macht

Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind überall gleich. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder selbst fest, derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei 300.000 € macht das 9.000 € Unterschied. Die Tabelle unten zeigt die Nebenkosten für jedes Land.

Maklerprovision

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt, die Verteilung schon: Bei Wohnung und Einfamilienhaus müssen beide Seiten die gleiche Höhe zahlen, wenn der Makler für beide arbeitet (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie der anderen höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Trage im Rechner den Satz ein, der in deinem Vertrag steht, als Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.

Grenzen des Rechners

Der Rechner ist eine Orientierung auf Basis dieser Annahmen:

• Geschäftswert = Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Liegt der Verkehrswert höher, gilt er; das berücksichtigt der Rechner nicht.
• Notar Kaufvertrag: Beurkundung 2,0 (KV 21100), Vollzug 0,5 (KV 22110), Betreuung 0,5 (KV 22200), jeweils Tabelle B.
• Grundbuch: Eigentumsumschreibung 1,0 (KV 14110), Auflassungsvormerkung 0,5 (KV 14150), Grundschuld 1,0 (KV 14121, Buchgrundschuld), jeweils Tabelle B.
• Notar Grundschuld: Beurkundung 1,0 (KV 21200), mindestens 60 €.
• Nicht enthalten: Dokumentenpauschalen, Gerichtsauslagen, Löschungskosten, Kosten für Gutachten, Finanzierungsgebühren, Maklerprovision (Eingabefeld).